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空室率の少ない物件とは?入居者に合わせた間取りと設備設置の重要性。

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[掲載日]2018/01/28

賃貸経営の1番の悩みといえば収入に直結する「空室問題」です。
新築物件は人気が高いため、よほど立地が悪くない限りは空室状態が続くということはあまりありませんが、新たな新築物件が次から次へと出てくるので、数年後には満室にするのが難しくなってくるというのです。
不動産投資をする前から空室対策の知識が必要な時代に突入したといえそうです。

空室が増えている理由

賃貸物件の空室が増えている理由をひとことでいうなら「供給過多」の状態になっているからです。

【供給過多になっている原因】

  • 土地を持っている人が相続税の節税対策でアパートを建てている
  • リストラや将来への不安から、不動産投資を始める個人オーナが増えている
  • 収入減少に伴い、実家から通う学生や社会人が増え賃貸に住む人が減り始めた
  • 少子高齢化が進み、賃貸需要世代が減少している

新築の賃貸物件は増え続ける一方です。
だからといって老朽化した物件が取り壊されることは少ないのです。
なぜかというと、家賃を下げれば古くても入居してくれる人が一定数いるからです。
少子高齢化・人口減少社会が本格的に到来するであろう近い将来、今以上に空室が増え続けていくのは間違いなさそうです。

立地と入居者を見極めた間取りと設備

空室率の低い物件は、立地や周囲の環境に恵まれています。
最寄り駅から近く、交通機関が充実しているエリアはどの年齢層でも人気です。
しかし駅から離れていても、間取りなど工夫次第で空室率を下げることが可能です。
そのためには、物件の周囲をしっかり調査し、「ここに住みたい人は誰なのか」物件のターゲットとなる入居者を見極めた上で、間取りや設備を選択することが重要です。
なぜなら、入居者ターゲットが「学生」「単身者」「ファミリー」では、希望する間取りも条件も少しずつ変わってくるからです。

【入居者ターゲットが学生の場合】
周辺に大学、専門学校などがあれば、学生の入居者を見込めます。
学生が賃貸物件を探す時に重視するのは、「通学のしやすさ」と「家賃」です。
音大が近くにあるなら、防音性を重視して「楽器練習可」にするとか、女子大があるならセキュリティを重視するなどすると喜ばれます。
【入居者ターゲットが単身者・社会人の場合】
車を保有する人が減り、移動は自転車や公共機関という人が増えています。
自転車・バイク置き場を充実させたり、浴室乾燥機や宅配ボックスが設置されていると喜ばれるようです。
近くにコンビニや、夜遅くまで開いているスーパーがあると便利です。
【入居者ターゲットがファミリー層の場合】
大型スーパーやドラッグストアがあるなど普段の買い物に便利なことはもちろん、学校や病院が近い、子どもが安心して遊べる公園があるのもポイント。
収納スペースが豊富、玄関・ベランダが広い、防音性が高い物件は子どものいる家庭には嬉しいです。

賃貸物件を購入する際は、再開発の計画などの情報があるかどうかも不動産会社に確認しておきましょう。
物件の近くに線路ができる、大きなビルが建つなどすると、物件の価値が下がってしまう可能性があるからです。
長く安定した賃貸経営には、将来性を見極めることも大切です。

入居者に合わせたオススメの間取りとは?

賃貸経営を成功させるための第一歩が「間取り」です。
ターゲットにする入居者のニーズにあった間取りを選択しなくてはなりません。

【入居者が探す間取りの傾向】

  • 学生・単身者にオススメの間取り・・・1R・1K・1DK
  • カップル・新婚さんにオススメの間取り・・・1LDK~2LDK
  • ファミリーにオススメの間取り・・・2LDK~

収納スペースが豊富、天井が高い、ベランダ(バルコニー)が広いことは、どのターゲットにも共通して人気があります。   

間取りの種類と意味

間取りは、「1R」「1K」「1DK」「1LDK」などのように、数字とアルファベットで表されています。
アルファベットの前の数字は、部屋数を表していますが、アルファベットには次のような意味があります。

1Rとは?

「R」は、ルームという意味で、部屋とキッチンの仕切りがないタイプの間取りです。
部屋が1つ(キッチン含む)+浴室・トイレ他で構成された部屋のことです。

1Kとは?

「K」は、キッチンを表しています。
1Rとの違いは、部屋とキッチンが仕切られている点です。
部屋が1つ+キッチン+浴室・トイレ他で構成された間取りです。

1DKとは?

「DK」は、ダイニングキッチンという意味です。
1Kとの違いは、キッチンの広さです。
DKの場合は、ダイニングテーブルを置ける広さ(4.5~6畳ほど)があるため食事室として使用することができます。
部屋が1つ+4.5~6畳ほどのキッチン+浴室・トイレ他で構成された間取りです。

1LDK

「LDK」は、リビングダイニングキッチンという意味です。
1DKとの違いは、キッチンの広さです。
4.5~6畳ほどの広さであることが多い「DK」に対し「LDK」は7畳以上あり、食事室としてだけでなく居間としても使えるほどの広さがあります。
部屋が1つ+7畳以上の広いキッチン+浴室・トイレ他で構成された間取りです。

プラスアルファの付加価値をつける

同じエリアに同じような家賃と間取りの物件が多数存在している場合、特徴のある物件、プラスアルファの付加価値がついた物件でないと競争に勝つことが難しくなっています。
不動産仲介業者も、利益を出すために魅力的な物件を優先して営業を行う傾向にあるからです。
オートロック、防犯カメラ、モニター付きインターフォンなどのセキュリティ対策がしっかりしている物件は安心できますし、豊富な収納スペースや、宅配ボックスなども魅力的です。
変わったところでは・・・

  • 入居者が自由に壁紙を選べる
  • 原状回復なしで自由にDIYできる
  • 間取りが変更できる

といった物件も登場し注目されています。

間取りが変更できる物件は「オーダーメイド賃貸」と呼ばれています。
入居者の希望通りに間取り、壁、床などをリフォーム・リノベーションします。
工事費用は、大家負担となりますが、その代わり家賃UPして対応するケースが多いようです。

そのほか、他の大家さんが敬遠しがちな「ペット可」「楽器可」「高齢者可」などはニーズがあり、駅から離れていても競争力があります。しかし、既に入居者がいる場合はトラブルになる可能性もあるので注意が必要です。

建物の外観は物件選びの決め手にもなる

物件を探している人が、まず最初に目にするのが物件の写真です。
汚れた外壁や、暗い部屋の画像、枚数が少ない物件は、問い合わせて内見しようという気も起きずにスルーされてしまいます。
外壁を綺麗な色に塗り替えたら物件の印象がUPし問い合わせが増えたという例もあります。

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