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【空室対策】差別化を図るって具体的にどうしたらいいの?

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[掲載日]2018/01/26

賃貸経営で一番多い悩みは、空室が長期間続くことです。
問い合わせや内見はあるのに、なかなか入居者が決まらない原因は何なのでしょうか。
競争に勝つためには他の物件との「差別化」や、他の物件にはない「プラスアルファの要素」が必要といいますが、具体的にどうしたらよいのでしょうか。

人気のある設備を導入して差別化を図る

空室対策として、入居者のニーズに答えた設備を導入する方法があります。
入居者のターゲット(学生か、男性か、女性か、ファミリーか)により、変わってきますが次のような設備が特に人気です。

【人気のある設備】
エアコン・都市ガス・wifi・宅配ボックス
追い炊き機能付き、浴室乾燥機付きのお風呂
ウォシュレット・暖房便座
TVモニター付インターフォン・ピッキング対策のカギ

インターネットが生活に欠かせないライフラインになっている現代では、無料インターネット、wifi使い放題も人気があるようです。
ただ、速い回線の無料インターネットを提供しようと思うと、大家さんの負担が大幅に増えることになるため注意が必要です。

リフォームをして差別化を図る

  • 自転車置き場・バイク置き場を作る
  • 和室を洋室に変える
  • ユニットバスを分離する
  • 壁紙を選べる

若い世代では、自動車離れが進んでいるので、自転車置き場・バイク置き場が充実していると喜ばれるでしょう。
和室を洋室に変えた場合、大家さん側にも畳替えの手間と費用がかからなくなるといったメリットがあります。

特に女性に不人気な3点ユニットバスは、家賃が下がり続けており、分離することで空室率減少や家賃UPも見込めるでしょう。
ただ、水回りのリフォームは工事費用が高く、分離することで収納スペースが削られたり居住スペースが狭くなるデメリットもあります。
最近見直されて需要が上がってきたのが「ガスコンロ」です。
特に、女性やファミリー層がターゲットの場合は、電気コンロから変更することで入居者を獲得しやすくなります。

セキュリティー面で敬遠されがちな1階には、ガーデニングが楽しめるよう専用の庭や広いバルコニーを作ったり、外置きタイプの洗濯機置き場を室内に変更できない場合は、囲いや屋根を作るなど、マイナス面を上手に埋める工夫をして成功している大家さんもいます。
そのほか、壁を綺麗な色に塗り替えたら急に問い合わせが増えたという物件もあります。

私の話ですが、社会人になってまだお金がない頃に「昭和」の香り漂うアパートに入居したことがあります。
入居期間中に台所のシンク下収納の床が抜け、大家さん負担でキッチンとレトロな床を貼り替えることになりました。
キッチンと床が綺麗になっただけで部屋が明るくなり「この家賃で住んでいいのだろうか」と感動したことを覚えています。
キッチン・お風呂・トイレなど水回りが綺麗な物件は、その他の欠点をカバーできちゃうくらい女性にとっては魅力的だと思います。

他の物件が禁止にしていることを可能にする


賃貸物件に多い「ペット不可」「カスタマイズ不可」「楽器不可」「2人入居不可」「高齢者不可」など大家さんが敬遠しがちな禁止事項を可能とすることで、入居希望者が増えることもあります。

ペット可

特に「ペット可」の物件はニーズがあり、駅から離れた立地でも需要がありますが、トラブルになる可能性も高いので注意が必要です。
例えば、退去時の原状回復のトラブルや、今入居している人が退去してしまうなどです。
ペットの種類など条件を決めたり、どこまでを原状回復とするのかハッキリさせておくこと、ペットを飼う場合は敷金を多く払ってもらうようにするなど対策も考えましょう。

DIY可

賃貸住宅の場合、原状回復の義務があるため、カスタマイズできないのが一般的です。
今は100円ショップなどで手軽にDIYを楽しめる環境にあり、自分好みの部屋で暮らしたいという人も増えています。
その際は、どこまでのカスタマイズがOKなのか、退去するときはどこまで原状回復すればいいのか、きちんと契約書に明記しましょう。

大家さんがすぐにでもできる空室対策

調査と情報収集

大家業は、同じエリアの類似する物件をチェックしたり、最近の人気設備や、物件を探している人のニーズを把握するなど、常にアンテナを張り巡らせておかなければなりません。
また、内見したけど契約に至らなかった人の理由を聞くことも大事です。
気づかなかった弱点や改善点を発見できることもあります。

掃除とメンテナンス


大家さんがすぐにでもでき、意外と効果がある空室対策が掃除です。
入居者にとっては、引っ越し前の掃除の負担も軽減するので嬉しいですし、大家さんにとっては隅々まで掃除することで細かい部分の修繕箇所を見つけることができ、後々入居した人とトラブルになるリスクを減らすことができます。
稀に、見映えを良くするためかわかりませんが謎の装飾がしてあったり、アピールポイントなど手書きの付箋が貼ってある物件があります。
あくまで私個人の意見ですが「なんかここの大家さん面倒くさそう」と感じるので入居は見送ります。

内見時、チェックされるのは部屋の内装や設備だけではありません。
外観や周囲のメンテナンス状況も意外とチェックされています。
私だったら、共用部分にゴミや私物が散乱していたり、ゴミ置き場が汚い、雑草が伸びたままになっている物件は、大家さんだけでなく既に住んでいる入居者の質も心配なので対象外です。
今後生活していく上で不安しかありません。

メンテナンスは退出を減らす上でも効果的

空室が増えると、メンテナンス費用を削る大家さんもいますが、物件の掃除やメンテナンスを怠ると、今住んでいる入居者の不満に繋がります。
空室対策にばかり目がいきがちですが、入居者募集が難しくなっている現在、入居者に長く住んでもらい退出を減らすことも重要です。

以前、住んでいた比較的新しくて綺麗なアパートに、標準設備だと思っていた「ある設備」がなくて驚いたことがあります。
それは給湯器の温度設定のリモコン。
赤い蛇口と青い蛇口をひねって自分で温度調整をしなければならない仕様で驚きました。
当時は子どもがまだ小さかったため、特にお風呂が危険だと思い入居前に温度調節のリモコンを設置してくれるよう交渉しましたが、最終的に自己負担で設置しました。
入居してもすぐに退出してしまうと大家さんが言っていましたが、これじゃぁだれも更新したがらないワケです。

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