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空室が続く理由と対策。一人暮らしを始める人に喜ばれる物件とは?

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[掲載日]2018/01/25

賃貸経営の悩みといえば空室問題です。
「新築」を好む人が多いため、最初こそ順調な経営ができていても、築年数の経過とともに空室率が上がっていきます。
空室が長期間続くと収入が減少し、メンテナンス費用が捻出できなくなったり、ローン返済が厳しくなったりしますから、空室対策が必要になってきます。
空室が長期間続いてしまう理由とはどういったものなのでしょうか。

【空室が続く理由】入居者募集がうまくできていない

問い合わせが少ない理由のひとつに、仲介の不動産会社が熱心でなかったり、広告・宣伝がきちんと機能していない可能性があります。

入居募集の仕方を見直す

複数の会社に入居募集の依頼を出すことはもちろん、不動産ポータルサイトへの登録や、オーナーが直接物件を紹介できる無料のウェブ広告サービスを利用するなど、宣伝や広告を増やしてみましょう。
入居募集の依頼、登録をしてあるからと安心せず、どのように掲載されているのか自分の目でチェックすることも大事です。

物件の画像を見直す

宣伝や広告を増やし多くの人の目に触れたとしても、第一印象が魅力的でなければ印象に残らずスルーされてしまいます。
まず興味を持ってもらい、問い合わせが増えないことには、内見もしてもらえず、空室を埋めることもできません。
物件の顔である外観や内装の写真が綺麗かどうか、写真の枚数は充分か、物件の特徴やアピールポイントを効果的に宣伝できているかどうか見直してみましょう。
最近は、内見をせずに物件の画像だけで契約する人も増えてきているそうです。
そういう人のために部屋を歩いて撮影した動画を掲載するのもよいかもしれません。

【空室が続く理由】物件の魅力が少ない

物件を探す場合、立地、間取り、家賃で検索をかける人が多いのではないでしょうか。
検索結果で、似たような物件が多数存在していた場合、特徴的な物件に問い合わせが集中しやすい傾向にあります。
立地や築年数、間取りが競合物件と比べて劣っていると感じた場合は、周辺の類似する物件との差別化を図ることで入居者が決まる可能性がUPします。

修繕・リフォーム、設備のグレードアップ

建物自体は古くても、外壁を修繕し綺麗な色に塗り替えたり、最新の設備を導入することで魅力がUPします。
貼り替えるだけでキッチンやインテリアの雰囲気を変えることが可能な「ダイノックシート」によるリフォームも人気です。
今は2階以上だからと安心できない時代ですから、セキュリティー面が充実している物件は好印象です。
人気がある「TVモニター付インターフォン」は、1~3万円前後で購入できるものもありますから、空室対策として有効な手段と言えます。

不人気な設備の撤去

例えば、トイレとお風呂が一緒になっている3点ユニットバスは、居住スペースが広く取れるメリットはありますが、洗うスペースがなく、シャワーカーテンにカビが生えやすい、トイレ用品が濡れてしまうといったデメリットから特に女性には不人気です。
「トイレ・バス別」を希望する人が多いため、ユニットバスの物件は家賃を下げざるを得ない状況になっているようです。

しかし、高い工事費をかけて、セパレート型のユニットバスにリフォームすれば、必ず空室が埋まるとも言い切れません。
一人暮らしを始める学生さんや若い男性では、少しでも家賃が安い方がいい、居住スペースが広い方がいいという人もいるからです。

【空室が続く理由】家賃の設定が間違っている

空室の原因のほとんどが、立地と家賃設定にあるといわれています。
しかし、家賃を下げることは、収入減に直結するため、最も避けたい手段です。
まずは、以下のことをチェックしてみましょう。

  • 同じエリアの類似する物件が家賃を下げていないかどうか
  • 家賃が相場より高くないかどうか
  • 敷金・礼金・更新料などに問題はないかどうか

家賃を相場よりも安く設定すれば、空室は埋まるかも知れませんが、収益が少なくなってしまいますから注意が必要です。
相場は、地域によってもかなり差がありますので、情報収集を行なった上で、仲介の不動産会社と相談して設定するのがオススメです。
良い入居者を逃がさないように更新料金を低くしている物件もあります。

一人暮らしに喜ばれる物件とは?


仕送りやバイトで生活をしなくてはならない学生さんや、まだお給料の少ない新社会人にとって大きな出費となるのが「家賃」と「食費」です。
一人暮らしをするには、少しでも家賃の安いところをさがし、食費も節約する必要があるのです。

意外とかかる一人暮らしの食費

一人暮らしをする上で、家賃に次ぐ大きな出費である「食費」。
一人暮らしの1ヶ月の食費は、平均で30,000円程度(1日に1,000円程度)といわれていますが、例えば昼食にコンビニでお弁当とお茶を購入すれば、600円くらいかかりますよね。
夕食に友達と外食をすれば、1日に使える食費の1,000円なんて軽くオーバーしてしまいますから、月に30,000円の食費というのは、かなり節約をした場合だと思われます。
自炊をしたり、お弁当を持参することで、一人暮らしの食費は抑えることができるといいますが、経験上これは食材のやりくりが上手い人でないと、食べたいものを我慢して頑張った割には思ったほど節約できていなかった・・・ということもあると思います。
一人暮らしですから、単価的に材料費が高くなったり、食材が余ってしまったりするからです。
毎月の固定支出である「家賃」をできるだけ抑えたいという人も多いのは納得です。

一人暮らし用物件の空室対策

さきほど、不人気な3点ユニットバスの話をしました。
3点ユニットバスか、バス・トイレ別かどうかで家賃が、5,000~15,000円程度変わってきます。
月に僅か5,000円の家賃の違いでも、1年で6万円、更新まで2年間住んだとすると12万円の差になりますから、一人暮らしを始める人の中には、3点ユニットバスでも家賃が安ければいいという人もいるのです。
料金の安い「都市ガス」や、敷金・礼金ゼロ物件、フリーレントなどは、一人暮らしを始める人に喜ばれるでしょう。

入居者に有利な時代

物件が供給過多の状態にあり、入居者に有利な時代になっているため、フリーレントを要望してくる人も増えてきているそうです。

フリーレントとは?

フリーレントとは、入居後の一定期間(1~3ヶ月程度)家賃を無料とする契約のことです。
賃貸物件サイトの条件検索には「フリーレント」の項目もあり、検索するとかなりの数がヒットします。
なぜ「フリーレント」が増えてきたのかというと、家賃を明らかに下げて募集してしまうと、既に入居している人から「家賃値下げ」の要求をされることもあるからです。

フリーレントがついていれば、その分の家賃を引っ越し費用に回せますし、更新時期に高い更新費用を払うくらいならリフォーム済みの綺麗な部屋に引っ越したいと考える人は私を含め多いでしょう。
しかし、大家さんとしては初期費用も出せない人(出したくない人)では、今後の家賃滞納の不安もありますよね。
その場合は、間に家賃保証会社を入れることも検討してみましょう。

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