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自主管理をするメリット・デメリット。家賃滞納にはどう対処したらいい?

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[掲載日]2018/01/27

大家さんの仕事は、入居者募集から空室対策に至るまでたくさんあります。
しかし実際には、業務を委託し家賃を受け取るだけ・・・という大家さんも多いです。
賃貸借契約などの手続きや、賃貸経営の収支管理業務(確定申告・納税など)は、専門的な知識が必要なため、それぞれ不動産仲介会社と税理士さんに委託して、入居者の管理、建物の管理は自分で行う「自主管理」の大家さんもいます。
自主管理する場合の、注意すべきポイントをまとめました。

自主管理は、家賃滞納などのトラブル対応も・・・

入居者の管理、建物の管理には具体的にどのような仕事があるのでしょうか。

入居者の管理・・・家賃入金確認・苦情やトラブルの対応・更新と退去手続き・退去時の立ち会いなど
建物の管理・・・修繕やメンテナンス・清掃・設備の修理・リフォーム・ルームクリーニングなど

自主管理のメリット・デメリット

【メリット】

  • 管理会社へ払う費用がかからない
  • 物件のちょっとした不具合を早期に発見できる
  • 住民の様子を見ることができる
  • リフォームも材料費だけで済む
【デメリット】

  • 時間や手間がかかる
  • トラブルがあった場合、自分で対処しなければならない
  • 管理のノウハウを勉強する必要がある

自主管理で特に大変とされるのが「トラブル対応」です。
管理会社に委託している場合は、管理会社がどんなトラブルにも上手く対応してくれますが、自主管理の場合は、大家自ら住人とやり取りをしなくてはなりません。
特に「家賃滞納」は、収入が減ることになりますから精神的にも大きな負担となります。

家賃滞納されたらどうしたらいいの?

うっかりした入金忘れなら口頭だけですみますが、厄介なのは毎月遅れる人や何ヶ月も滞納する入居者です。
家賃滞納者には、次のように対応するのが一般的です。

1.電話・書面で支払いの督促
2.催促しても入金されない場合は、連帯保証人に支払いを求める
3.連帯保証人からも入金されない場合は、賃貸契約の解除・退去を通知する

家賃滞納者には、早めの対応を

「少しくらいなら待ってあげよう」と親切心から行動に起こさない優しい大家さんもいると思いますが、家賃滞納者には早めの対応がオススメです。
支払いの催促や連絡が遅れれば遅れるほど、家賃滞納者が一度に支払う家賃が膨らみ、支払えない状況に陥ってしまうことがあるからです。
こうなると手遅れで、家賃滞納が常態化してしまうことになります。
家賃滞納が続けば、退去してもらうことになりますが、賃貸契約の解除・退去を通知しても「居留守」などで居座る悪質なケースもあり、最終的には法的手段に訴えることになってしまいます。

家賃滞納者を訴える場合はどうしたらいい?

法的手段に訴える場合には、家賃滞納者に繰り返し督促しているにもかかわらず、支払いがされないという事実を証明する必要があります。
その際に有効なのが「内容証明郵便」で、家賃滞納者と連帯保証人に送ります。

【内容証明郵便とは?】
いつ、誰に、どのような内容の書面を送ったのかを、郵便局が公的に証明してくれる郵便です。
「家賃滞納に関する催促状を送った」「そんな郵便は受け取っていない」といったトラブルを防ぐことができます。
内容証明郵便を「配達証明付」で発送すると、郵便物を発送した事実、郵便の内容、相手に確実に配達した事実まで証明してもらえるので安心です。

内容証明郵便には、滞納家賃の督促と支払期日、支払い期日が過ぎた場合は賃貸借契約を解除をすること、法的処置をとることを明記しましょう。

当然ながら、裁判することになれば、弁護士費用などが必要です。
最悪の場合、勝訴しても解決しないケースもあります。
家賃が支払えないのですから、新居の契約のための費用や、引っ越し費用も捻出できずに居座る家賃滞納者もいるからです。
最終的に「強制執行」する事になれば、さらに大家さんの負担が増えることになります。

管理会社に委託している場合も要注意

家賃滞納は、実は5年で時効と定められています。
家賃滞納したまま5年が経過し、家賃滞納者が時効の主張をすると、滞納家賃を回収することができなくなってしまうので注意が必要です。
稀ではありますが、管理会社が家賃滞納の事実を大家さんに報告しないケースがあるようです。
管理会社に任せっぱなしにせず、家賃入金の確認をしっかり行いましょう。

家賃滞納を防ぐポイントとは?

家賃滞納は、家賃収入が入らないだけでは済まず、裁判になれば多額の費用と時間がかかります。
そう考えると、家賃滞納は空室以上に厄介な問題かもしれません。
まずは、家賃滞納されないためにも、賃貸借契約書に滞納した場合の処置を記載すること、入居者審査で勤務先や年収などをしっかり確認することが重要です。
また、最近では家賃滞納による収入減の不安を解消する「家賃保証サービス」を利用する大家さんも増えています。

【家賃保証サービスとは?】
入居者に保証料(保証会社によって料金は様々)を支払ってもらい、家賃滞納が生じた場合、賃貸保証会社が一定期間、家賃を大家さんに支払うシステムのことです。
家賃の支払いが遅れた場合でも、保証会社が建て替えて入金してくれます。

この制度は、入居者側にも「連帯保証人が不要」というメリットがあります。

入居者トラブルは家賃滞納だけではない!

不特定多数の人が入居する賃貸物件で起こるトラブルは、家賃滞納だけではありません。
騒音やゴミ出しのマナー、共用部分に私物を放置するといったトラブルも多いです。

騒音も、夜中に仲間と騒ぐ、楽器演奏をするなど、明らかに騒音を出した入居者が悪いケースも多いですが、中には許容範囲の生活音にまでクレームを付けてくる住人もいます。

マナーの悪い入居者が1人でもいると、大家さんは対応に追われ、良い入居者が退去してしまうことにもなりかねません。
こういった対応に自信がない場合は、管理会社に委託するという方法もありますが、管理会社選びも慎重に行う必要があります。

管理会社に委託する場合のポイント

入居者募集から、入居者と建物管理まで一括して請け負う不動産会社もありますが、そうでない場合は、管理会社を探さなければなりません。
ただ、管理会社によって入居率・退去率・空室率が変わってくるので、慎重に選ぶことが大切です。
例えば、その管理会社が管理している物件に足を運び、管理状況・空室率・入居者の様子などをチェックしたり、トラブルやリスクを回避・軽減できる実績豊富で評判の良い業者に依頼するとよいでしょう。
優良な管理会社は、トラブル対応だけでなく、しっかりしたリフォーム業者と提携していることも多く安心して任せることができます。

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