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副業で不動産投資を始める人が増えている?!賃貸経営のメリット・デメリット。

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[掲載日]2017/12/02

突然のリストラ、年金減額など将来の不安や、老後の資金を確保するために「投資」を始める人が増えています。
「投資」というと、まず思い浮かぶのは「株」などの金融商品ではないでしょうか。
しかし、最近は不動産に投資をし、副業で「賃貸経営」を始める人が増えているというのです。
賃貸経営は、資産家以外には縁がないように思うのですが、なぜ増えてきているのでしょうか。

賃貸経営とは?

賃貸経営とは、わかりやすくいえば「大家さん」になることです。
購入した物件を貸し出して家賃収入を得ます。
アパートを丸ごと一棟購入して部屋を貸し出す方法や、分譲マンションの一部屋を購入して貸し出す方法など様々です。

大家さんの仕事って?

土地を持っていない場合は、まず物件を探して購入することから始まります。
その後、「入居者募集」「各種手続き」「入居者の管理」「家賃回収」「更新・退去手続き」「物件の清掃・修繕・メンテナンス」「入居者のトラブルの対応」から「空室対策」にいたるまで、大家さんの仕事はたくさんあります。

実際には、管理会社に業務を委託している大家さんが多いです。
契約する管理業者によっては、入居率・空室率が大きく変わってくることもあり、業者選びも慎重に行う必要があります。

賃貸経営のメリットとは?

初期投資額が少なくても始められる

いちから賃貸経営を始めるには物件を購入する必要がありますが、その際は住宅ローンを利用することがほとんどです。
購入後は、入居者からの家賃収入をローン返済に充てることができるため、まとまった資金が用意できなくても運用することができます。

長期に渡って安定した収入が見込める

空室がなく安定した経営ができれば、長期に渡って家賃収入を得ることができます。
毎月、決まった額の家賃収入を得ることが可能なので、老後の生活資金確保を目的に会社員をしながら副業として賃貸経営を始める人もいます。
株などの金融商品と違い、企業の倒産や暴落するリスクを負わずにすみますし、日々の株価の変動に振り回されることもありません。

資産として家族に残すことができる

ローン契約時に「団体信用生命保険」に加入すると、契約者に万が一のことが起きて住宅ローンを支払えなくなった場合、残りのローンが保険で支払われます。
そのため、家族にローンは残らず、不動産も手放さなくてすむため、資産として残すことができるのです。
残された家族は、引き続き賃貸経営で家賃収入を得てもよいですし、売却すればまとまった資金を得ることができます。
株などの金融商品は、会社の倒産などにより資産が0になるリスクがありますが、アパートやマンションを一棟購入した場合、建物自体に価値がなくなっても土地は残ります。
資産が0になることがないことも、不動産投資が注目されている理由です。

専門的な知識がなくても始めることができる

賃貸経営は、入居者管理、物件管理などを不動産仲介業者や管理会社に委託することができるので、専門的な知識がなくても始めやすいといいます。
安定した賃貸経営を行うためには信頼のおける不動産仲介業者や管理会社を見極めて契約する必要がありますが、毎月家賃を受け取るだけという大家さんも実は多いのです。

賃貸経営のデメリット

空室が増えると収入が減る

賃貸物件は供給過多の状態にあります。
新築の時は満室で経営が順調でも、築年数の経過とともに他の新築物件に入居者を奪われ、空室が増えていく傾向にあります。
空室がふえれば収入は減りますし、空室を埋めようと家賃を値下げせざるを得なくなったり、金利が上がってしまう可能性もあり、ローン返済が厳しくなることもあります。
特に、マンションの1部屋を購入して貸し出すワンルームマンション投資は、空室となると収入はゼロになります。
常に満室とは限りませんから、空室が出ても赤字に転落しないような収支計画を立てておく必要があります。

建物の老朽化

老朽化は避けて通ることができない問題です。
老朽化とともに空室率が上昇する傾向にあり、メンテナンス費用も重くのしかかってきます。
空室対策として時には大がかりなリフォームや設備投資も必要になるかもしれません。
築年数が経ってくると間取りや設備など入居者のニーズの変化に対応できなくなってきますし、メンテナンス費用もかさんでくるため、築25~30年ほどで木造なら建て替え、鉄筋コンクリート造ならリノベーションを検討する大家さんが多いようです。

建て替えを決めた場合、かかるのは建て替えのための費用だけではありません。
まだ入居者がいる場合は、入居者との話し合い次第では退去費用だけでなく、引っ越し費用、引っ越し先の契約にかかる料金まで大家さんが負担するケースもあります。
また退去を渋る住人がいた場合、退去が完了するまで長期化し赤字状態が続くことになります。

火災や自然災害で建物が消失するリスク

これは何も賃貸経営に限ったことではありませんが、火災や自然災害などで、建物が倒壊・損傷してしまうこともあります。
保険に加入していたとしても、保険金だけで建て直すことは難しいですし、当然「家賃収入」は途絶えてしまいます。
以前では考えられなかったことですが、都市部でも排水能力を超えてしまう豪雨による都市型洪水の被害も増えてきています。
近くに川がないからといって安心はできません。

入居者とのトラブル

賃貸物件は、家賃滞納、騒音、ゴミ出しなどトラブルもつきものです。
物件管理を委託している場合は、管理会社が間に入ってトラブルの対応をしてくれますが、大家として頭を悩ませることも多いでしょう。
家賃滞納を防ぐ対策としては、入居者審査を厳しくすることもできますが、それだけで完全に防げるものではありませんし、空室を早く埋めたい大家さんにとっては誰でもいいから入居して欲しいと思うかもしれません。

実際、私が以前住んでいたアパートでは、私たち夫婦が入居する時には大家さん夫婦との面談審査がありました。
築年数が経ち入居希望者が減ったのでしょう。
入居審査が緩くなったようで、その頃から色々な人が入居してくるようになりました。
夜逃げされ大家さんが後処理をしていたのも見ましたし、退去時の原状回復義務と敷金の返金に揉めて裁判になっていることも聞きました。
高齢者のひとり暮らしが入居してきたときは、孤独死などのリスクもあるからか大家さんも毎日のように声をかけに訪れていて大変そうでした。
精神の病気を持つ人が入居してきた時は、大家さんに「気を付けてください」と通告されたものの、入居者の間でトラブルが増え、長く住み続けていた入居者も退去していきました。

メリットの多い「賃貸経営」ですが、このようなデメリットもあります。
しかし、デメリットもしっかりと理解したうえで資金計画をたて、事前に対策方法を考えておくことでリスクを減らすことが可能です。

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